RIFORMA DEL CONDOMINIO

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La riforma del Condominio è stata approvata dal Senato, ritirando gli emendamenti presentati, e licenziandola così come già votata alla Camera dei Deputati.

Per essere legge deve essere firmata dal Capo dello Stato Napolitano ed entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Quali sono le novità rispetto alle vecchie norme riportate sul codice civile, sulle disposizioni per l’attuazione e transitorie e sulla legislazione speciale per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Innanzi tutto sono stati sostituiti, aggiornati ed aggiunti la maggior parte degli articoli dal 1117 al 1139 che definiscono le regole condominiali.

Le principali novità sono:

1) L’aggiornamento delle parti comuni dell’edificio che adesso comprendono anche servizi che prima non esistevano ed estendendo le disposizioni anche ai supercondomini. Le nuove norme sulla modificazione dello stato d’uso delle parti comuni con assemblea convocata non meno di trenta giorni consecutivi prima con obbligo di affissione in locali di maggior uso e con una maggioranza favorevole di quattro quinti sia di partecipanti al Condominio che del valore dell’edificio.

2) Le maggioranze per le innovazioni non gravose o voluttuarie (sicurezza, barriere architettoniche, impianti centralizzati TV ed altri flussi informativi) che diventano, in base al 2° comma dell’art. 1136, maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell’edificio.

3) Norme per l’installazione di impianti non centralizzati TV e impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili destinati ad uso singolo. In questi casi maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 comma 5°), per prescrizioni di esecuzione e decoro architettonico. Per gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni la maggioranza è quella del 2° comma dell’art. 1136 sopra riportata.

4) Cambia integralmente l’art. 1129 sulla nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore. Intanto passano da 4 a 8 il numero dei condomini per cui è obbligatoria la nomina di un amministratore.

L’Amministratore all’atto dell’accettazione dell’incarico dovrà comunicare i propri dati a tutti i condomini. L’Assemblea potrà subordinare la nomina alla presenza di una apposita polizza individuale per responsabilità civile. I dati dell’Amministratore dovranno essere affissi nel luogo di accesso del Condominio. In assenza dell’Amministratore dovranno essere affissi i dati di chi se ne occupa all’interno. Obbligatorietà di conto corrente condominiale. Tranne se sollevato dall’Assemblea, l’Amministratore dovrà riscuotere forzosamente con decreto ingiuntivo le somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. La durata dell’incarico è di un anno e si intende rinnovato di anno in anno a meno di richiesta di revoca da parte dei Condomini. La revoca può avvenire in qualsiasi momento. L’importo dovuto all’Amministratore va specificato all’atto della nomina in maniera analitica.

5) Le attribuzione dell’Amministratore cambiano con la tenuta di una serie di registri tra cui quello dell’anagrafe condominiale che dovrà contenere le generalità di tutti gli aventi diritto per ogni U.I. ed i dati relativi alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione va comunicata entro 60 giorni. Qualora ciò non avvenisse l’Amministratore acquisisce le informazioni addebitandone le spese.

6) Una novità di non facile attuazione è il comma 4° dell’art. 1135 sulle attribuzioni dell’Assemblea. Infatti tale comma sancisce che per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni andrà costituito, prima dell’inizio dei lavori, un fondo di importo pari all’ammontare dei lavori.

7) L’art. 1136 disciplina le maggioranze delle varie delibere.

8) Il Regolamento di Condominio, se non contrattuale, non potrà vietare il possesso di animali.

9) Nuova normativa anche per quanto attiene i distacchi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, anche se sarà molto difficile rispettare le norme secondo le quali chi si distacca non deve portare nocumento a chi rimane collegato.

10) Nelle disposizioni per l’attuazione e transitorie viene specificato che l’Amministratore può agire con decreto ingiuntivo per recuperare le somme dovute anche senza l’approvazione dell’Assemblea e comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei Condomini morosi. Si sancisce l’obbligatorietà della solidarietà per chi subentra nelle spese degli ultimi due anni (in corso e precedente).

L’Amministratore non potrà più essere delegato in sede di Assemblea dai Condomini che dovranno provvedere a dare delega ad altri.

Viene specificato quando le tabelle millesimali possono essere modificate all’unanimità o con la maggioranza  dell’art 1136 2° comma.

La sanzione per le infrazioni al regolamento condominiale passano ad un massimo di 200,00 € per la prima, e ad un massimo di 800,00 € in caso di recidiva.

Sulla figura dell’Amministratore aumentano i requisiti, salvo per chi già svolge l’attività che avrà solo l’obbligo dell’aggiornamento. E’ fatta salva la figura dell’Amministratore all’interno del Condominio.

Su richiesta ed a spese del Condominio l’Amministratore dovrà attivare un sito internet dello stesso per consultare copie digitali dei documenti.

Nelle controversie si dovrà sempre passare attraverso la mediazione civile.

RR